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MUTUI: APPLICAZIONE DELLA LEGGE BERSANI

L’articolo 8 della legge nr. 40/2007, promossa dal ministro Bersani, stabilisce che chi ha un mutuo ipotecario possa trasferirlo ad un’altra banca senza costi aggiuntivi, se non quelli puramente tecnici. La banca che a suo tempo aveva erogato il mutuo non può in alcun modo opporsi alla decisione del cliente ed ogni patto che “renda oneroso” il passaggio è da considerarsi “nullo”. Tale norma – denominata “portabilità dei mutui” – e che è stata studiata per creare un’effettiva concorrenza tra banche, è già da alcuni mesi entrata in vigore ma non è effettivamente operativa.

I motivi della mancata applicazione della suddetta legge vanno ricercati nella resistenza delle singole banche verso le raccomandazioni emanate dall’ABI (che non sono in alcun caso vincolanti) nonché dalla scarsa chiarezza del testo della norma stessa. La legge infatti non prende in considerazione l’esborso che il titolare del mutuo dovrà affrontare sia per quanto riguarda la perizia tecnica sull’immobile (effettuata da un perito di fiducia della banca subentrante) sia della parcella notarile relativa all’annotazione in conservatoria dell’ipoteca. Bisogna inoltre notare che le banche, dovendo rinunciare per legge all’applicazione delle onerose penali sull’estinzione anticipata o sulla rinegoziazione del mutuo, applicano comunque delle spese di istruttoria (in media dallo 0.2 allo 0,4 per cento) considerate “spese tecniche” e quindi recupero di costi vivi.

Le note difficoltà delle famiglie a far fronte al pagamento delle rate relative ai mutui ipotecari a tasso variabile, notevolmente incrementate a causa del lievitare degli interessi negli ultimi due anni (l’euribor a sei mesi è attualmente attestato al 4,8%), spingono queste categorie di consumatori a chiedere alle banche la rinegoziazione del prestito verso la formula del tasso fisso. Tale richiesta – sempre più diffusa – è dovuta a due fattori: l’incertezza sulle previsioni dell’andamento dei tassi per gli anni futuri (soprattutto per le famiglie che hanno come unica fonte di sostentamento redditi fissi da salari o da stipendi) e la grande risonanza con la quale tutti i mas-media hanno enfatizzato l’assoluta gratuità di queste operazioni.

Negli ultimi mesi banche, rappresentanti dei consumatori e notariato si sono ripetutamente seduti al tavolo delle trattative per discutere sulla portabilità dei mutui ma fino ad oggi l’auspicato accordo non è stato raggiunto. Il direttore generale dell’Abi – Giuseppe Zadra - asserisce che le banche faranno il necessario per raggiungere un compromesso ma, sostenendo che la portabilità ha i suoi costi, afferma il principio che l’associazione non può obbligare i propri associati ad azzerare i costi a carico del cliente. Naturalmente le associazioni dei consumatori non ci stanno asserendo che la portabilità deve essere a costo zero in quanto nessuno dei costi eventuali relativi alla portabilità ed alla rinegoziazione dei mutui deve essere a carico del consumatore. Posizioni molto distanti che hanno trovato un primo punto d’incontro nella nota esplicativa che il Ministero dello Sviluppo Economico ha messo sul tavolo e che è stata condivisa da tutti i soggetti presenti alla trattativa. Entrando nel dettaglio della norma sulla portabilità contenuta nel secondo pacchetto delle liberalizzazioni il Ministero sottolinea che appare evidente come tale norma si potrà sviluppare pienamente solo se saranno evidenti le convenienze ai soggetti interessati; in particolare ai titolari di mutuo che hanno bisogno di ridurre l’impatto della rata sul proprio bilancio senza sostenere nuovi oneri amministrativi. Per ora la soluzione definitiva del problema appare comunque ancora lontana.

In questo quadro va considerato l’aumento (+ 18% nel 2006) dei ritardi nei pagamenti delle rate e tale trend, in caso di ulteriore rincaro dei tassi, non potrebbe che aumentare. L’Abi ha reso noto che i tassi medi sui mutui continuano a crescere mese dopo mese e a novembre 2007 hanno raggiunto il massimo da cinque anni sfiorando il 5,8% (contro il 5% di gennaio) spinti sia dagli interventi della Bce che dalla crisi dei “subprime” americani.


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